Все о трудовом праве

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Разделы:
Последние новости:

28.12.2021

Целью законопроекта является ликвидация внутренних противоречий, в Трудовом кодексе РФ, выявившихся в его правоприменительной практике, защита трудовых прав работников, а также содействие росту эффективности труда.

подробнее
25.12.2021

Законопроектом предлагается, путем внесения изменений в Закон о занятости, унифицировать подход к признанию занятыми граждан, обучающихся по очно-заочной форме обучениями, обеспечив единообразное толкование и практику применения законодательства о занятости.

подробнее
23.12.2021

Целью законопроекта является установить дополнительную возможность направления заявления гражданами РФ и гражданами государств-членов ЕАЭС о постановке на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)"

подробнее
Все статьи > Иные вопросы > Паспорта с проблемами при продаже/покупке квартир (Гайдин Д.)

Паспорта с проблемами при продаже/покупке квартир (Гайдин Д.)

Дата размещения статьи: 20.11.2021

Паспорта с проблемами при продаже/покупке квартир (Гайдин Д.)

Оформление сделки по купле-продаже или иному приобретению и отчуждению недвижимого имущества, а также государственная регистрация прав на него всегда требуют удостоверение личности сторон - физических лиц - путем предъявления соответствующих документов, как правило, паспорта гражданина Российской Федерации.

Как и любой другой официальный документ, паспорт содержит определенные данные, а также имеет установленный срок действия, по истечении которого становится недействительным. Ошибки в паспортных данных, их искажение и "просрочка" паспорта могут повлечь как для продавцов, так и для приобретателей недвижимости неприятные последствия, о которых речь пойдет в настоящей статье. 

В соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости (утвержден Приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. N П/0241) при описании правообладателя указываются в отношении физического лица, являющегося гражданином Российской Федерации, - фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии), дата и место рождения, гражданство, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, а также при наличии СНИЛС. Для внесения указанных данных в органы Росреестра должны быть представлены оригиналы, заверенные копии или электронные образы документов, удостоверяющих личность.

Граждане доверяют продажу или покупку недвижимости другому лицу, и случается так, что за время действия доверенности паспорт доверителя становится недействительным. Однако это не лишает доверенное лицо полномочий на совершение сделки, ведь они были получены по действительному документу. На последней странице паспорта ставится штамп о ранее выданных паспортах с указанием их реквизитов. Так что государственный регистратор всегда сможет убедиться в законности полномочий представителя.

А если новый паспорт не получен? В данном случае следует ожидать приостановку и отказ в государственной регистрации. Дело в том, что при истечении действия паспорта сведения о его недействительности автоматически появляются в информационной базе органов внутренних дел, к которой в обязательном порядке обращается государственный регистратор при проверке документов. Таким образом, сделка с недвижимостью не будет являться недействительной, однако переход права собственности не будет зарегистрирован до тех пор, пока не будет представлен действующий паспорт.

Недействительность паспорта не влечет утрату гражданином дееспособности, но не позволяет установить его личность. Данный вывод был сформулирован в решении Верховного Суда Российской Федерации от 18 июля 2006 г. N ГКПИ06-474. По достижении гражданином (за исключением военнослужащих, проходящих службу по призыву) 20-летнего и 45-летнего возраста паспорт подлежит замене. При этом такой паспорт является действительным до дня оформления нового паспорта, но не более чем 90 дней после дня достижения указанного возраста. Замена паспорта также производится при изменении фамилии, имени, отчества, сведений о дате, месте рождения, пола, в случае непригодности паспорта для дальнейшего использования, обнаружения неточности или ошибочности записей в нем и в иных предусмотренных правовыми актами случаях. Наличие паспорта необходимо для удостоверения личности и гражданства. Периодическая замена необходима для идентификации личности владельца паспорта и на его дееспособность не влияет. Во время замены предусмотрена возможность выдачи временного удостоверения личности. Таким образом, только невозможность установления личности заявителя является единственным законным основанием для отказа в приеме документов для совершения учетно-регистрационных действий в отношении недвижимости.

На этот счет все еще обладатели паспорта советского образца могут не переживать. Как показывает судебная практика, правовыми нормами установлено лишь то, что паспорт гражданина СССР, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации, является действительным до даты фактической замены на паспорт гражданина Российской Федерации. Каких-либо указаний на прекращение действия паспортов образца 1974 года не содержится; конкретные сроки их действия не установлены. Суды приходят к выводу, что до замены паспорта гражданина СССР на паспорт гражданина РФ личность может удостоверяться имеющимся паспортом гражданина СССР (Определение Московского городского суда от 26 февраля 2013 г. N 11-6080).

Паспорта с проблемами решающим образом могут повлиять на желание граждан приобрести недвижимость, если они прибегают к получению заемных денежных средств. Так, например, неточность одной буквы приведет к отказу в выдаче ипотечного кредита. Достаточно часто путаница букв "Е" и "Ё" влечет такие последствия, если в каком-нибудь другом документе гражданина, как правило СНИЛС, фамилия не совпадает с написанием в паспорте.

Более существенные негативные последствия от "проблемного" паспорта могут последовать в случае оспаривания сделки с недвижимостью. Анализ судебной практики приводит к неутешительным выводам. Если государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества и переход права собственности на него произведены незаконно на основании договора купли-продажи по недействительному паспорту, то договор купли-продажи признается недействительным с прекращением права собственности покупателя. Как считают суды, бремя определения подлинности паспорта лежит исключительно на стороне покупателя. При совершении сделки ему требуется, в том числе обратить внимание на лицо продавца, которое должно соответствовать фотографии в паспорте. Данные действия являются необходимым условием проявления достаточной, разумной осмотрительности со стороны добросовестного приобретателя. Доводы о том, что покупатель не знал и не мог знать, что заключает договор с лицом, неправомочным отчуждать недвижимость, не является специалистом, который мог бы определить недействительность паспорта продавца, судами не принимаются (Апелляционные определения Московского городского суда от 12 июля 2018 г. N 33-30565/2018, от 18 июня 2018 г. N 33-26062/2018).

Встречаются случаи, когда покупатель недвижимости теряет право распоряжаться ею, так как при совершении сделки между ним и первым продавцом последним был предъявлен недействительный паспорт. Суды приходят к выводу, что заключенный договор купли-продажи имеет признаки ничтожной сделки, поскольку подписан лицом, действовавшим по недействительному паспорту, соответственно, покупатель лишается права в дальнейшем распоряжаться приобретенным недвижимым имуществом (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 октября 2017 г. N 33-20105/2017).

Положение покупателя может усугубиться еще и тем, что, лишаясь недвижимости в силу последствий недействительности сделки, они остаются должниками перед кредитными организациями. Требования о признании недействительным кредитного договора остаются без удовлетворения, так как в обязанности банка не входит проверка юридической чистоты приобретаемого имущества (Апелляционное определение Московского областного суда от 15 сентября 2014 г. N 33-20204/2014).

Нельзя не отметить, что последствия недействительности сделки могут применяться только в том случае, если она не соответствовала воле сторон или настоящих собственников недвижимости, а не лиц, выдававших себя за них. Если стороны договора обладают полномочиями на его заключение и не нарушают права других лиц, то недействительность паспорта одной из сторон договора не влечет его недействительность. Например, сам по себе факт замены паспорта в связи с истечением срока его действия, потерей или хищением на дееспособность гражданина не влияет и не может повлечь недействительность сделки по заключению договоров дарения. Требования третьего лица не удовлетворяются, если воля сторон была направлена на осуществление сделки по отчуждению и приобретению недвижимости и ни одна из них сделку не оспаривала (Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-13541).

В завершение следует отметить, что переложить ответственность за невнимательную проверку документов, например, на МФЦ не получится. Данный орган осуществляет исключительно полномочия по приему и выдаче документов. Первичная проверка МФЦ документов на предмет их правильного оформления и срока действия не подменяет собой правовую экспертизу документов, осуществляемую органами Росреестра. Установление личности заявителя на основании паспорта гражданина Российской Федерации предполагает осуществление лишь визуального сличения (сравнения, установления сходства) лица гражданина с лицом, изображенным на фотографии в паспорте или ином документе, удостоверяющем личность заявителя. Приведенный вывод можно найти, например, в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 27 сентября 2019 г. по делу N 33а-16768/2019, по которому истец просил признать незаконным действия (бездействие) сотрудников МФЦ при оказании услуг по приему документов. По мнению истца, небрежность МФЦ повлекла регистрацию его права на жилое помещение, которое потом выбыло из владения в результате признания судом незаконной сделки в связи с ее заключением лицом, выдававшим себя за собственника. В удовлетворении требований судом было отказано.

Перейдем к выводам и рекомендациям. Перед покупкой или продажей недвижимости убедитесь, что не имеется оснований для замены вашего паспорта. Если вы хотите выдать доверенность, то убедитесь, что в период ее действия также не возникнет оснований для замены паспорта. При совершении сделки тщательно проверяйте паспорт другой стороны, сличая его данные с правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, а также лицо человека и его фотографию в паспорте. Паспорт СССР не является недействительным и с ним можно заключать сделки с недвижимостью. Рекомендуем собрать максимально полную информацию о вашем контрагенте, включая место работы, социальные сети, данные о родственниках, для того, чтобы в случае признания сделки недействительной можно было его оперативно разыскать и предъявить требования о возврате денежных средств.

Трудовой договор и трудовые отношения © 2015 - 2022. Все права защищены
↑