Все о трудовом праве

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Разделы:
Последние новости:

28.12.2021

Целью законопроекта является ликвидация внутренних противоречий, в Трудовом кодексе РФ, выявившихся в его правоприменительной практике, защита трудовых прав работников, а также содействие росту эффективности труда.

подробнее
25.12.2021

Законопроектом предлагается, путем внесения изменений в Закон о занятости, унифицировать подход к признанию занятыми граждан, обучающихся по очно-заочной форме обучениями, обеспечив единообразное толкование и практику применения законодательства о занятости.

подробнее
23.12.2021

Целью законопроекта является установить дополнительную возможность направления заявления гражданами РФ и гражданами государств-членов ЕАЭС о постановке на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)"

подробнее
Все статьи > Иные вопросы > Апартаменты. Новые проблемы и возможности (Алексеевская А.)

Апартаменты. Новые проблемы и возможности (Алексеевская А.)

Дата размещения статьи: 20.11.2021

Апартаменты. Новые проблемы и возможности (Алексеевская А.)

Добираться на работу на лифте вместо метро? Реальность, если офис и квартира расположены в одном здании. Здесь же в соседях могут быть тренажерный зал и кафе. Апартаменты - выгодное приобретение или ящик Пандоры? Попробуем разобраться с правовым статусом апартаментов, рисками, связанными с приобретением в собственность этих объектов недвижимости, и перспективами законодательного урегулирования строительства, приобретающего все большую распространенность. 

На рассмотрении находится проект ФЗ N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ направлен на совершенствование отношений в сфере владения, пользования и распоряжения помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях смешанного назначения, в которых активно используется как жилая, так и нежилая функция (апартаментами). Согласно заключению к проекту острая необходимость наличия таких зданий особенно чувствуется в центрах деловой активности городских агломераций. По объему ввода в эксплуатацию апартаментов в РФ, по оценкам АО "Дом.РФ", по состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5 - 7 млн кв. м и был расположен преимущественно в городах-миллионниках (в том числе в Москве, 2 - 3 млн кв. м). Ежегодный ввод новых апартаментов в Москве оценивается в 0,3 - 0,5 млн кв. м, т.е. составляет 6 - 10% годового ввода нового жилья в столице.

Проектом предлагается ввести понятие "многофункциональное здание" - здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Авторы предлагают внести в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ поправки о том, что квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме (МКД) или многофункциональном здании (МФЗ). На МФЗ предлагается распространить действие жилищного законодательства.

В настоящее время суды действительно применяют к правоотношениям по управлению апартаментами нормы жилищного законодательства, хотя практику нельзя назвать однозначной.

Решением АС г. Москвы от 21.05.2021 по делу N А40-10788/21-180-71 суд взыскал с собственника апартаментов долг, возникший в связи с расходами на капремонт помещения. В собственности Ответчика находилось нежилое помещение в МФК (многофункциональный комплекс), а Истец осуществлял хоз. деятельность по его управлению. Согласно протоколу общего собрания собственников последнее утвердило перечень работ и размер затрат, понесенных в связи с капитальным ремонтом. Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что нормы ЖК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, применяются по аналогии в силу ст. 6 ГК РФ. Юридическим фактом, с которым закон связывает право на возмещение расходов на капремонт является решение общего собрания. Доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество. Доводы Ответчика о том, что МФК не является единым объектом недвижимости, у апартаментов отдельный вход, суд счел необоснованными, указав, что здание согласно данным ЕГРН является единым и расходы по содержанию и ремонту распространяются на все МФК в целом, данные площади являются общим имуществом для всех собственников МФК. Суд указал, что действующим законодательством не предусмотрено формирование фонда капитального ремонта для нежилых помещений. До утверждения общим собранием размера ежемесячных взносов на капремонт возмещение расходов по проведенным работам должно осуществляться пропорционально доле собственника на общее имущество здания.

Решением АС Краснодарского края по делу N А32-57584/2019 суд, удовлетворяя иск к собственнику апартамента, также указал на применение норм ЖК РФ по аналогии. Довод Ответчика о том, что у истца отсутствует лицензия на управление зданием, отклонил, мотивировав тем, что в соответствии со ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии. Однако здание, в котором находятся апартаменты, не является многоквартирным домом.

Законопроект предлагает распространить на МФЗ обязательное применение норм ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", что означает, что застройщики, возводящие МФЗ с апартаментами, будут обязаны использовать счета-эскроу и нести ответственность перед дольщиками в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ.

Постановлением апелляции по делу N А83-18846/2019 суд решение первой инстанции отменил. Заявитель обратился в суд с требованием о передаче жилого помещения к банкротящемуся застройщику, указав, что между ним (покупатель) и Ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Конкурсный управляющий застройщика пояснил, что недвижимое имущество, возводимое должником, не является многоквартирным жилым домом. Завершение строительства возможно как апарт-отеля (гостиничного комплекса), а нежилое помещение в указанном строении является апартаментом. Суд указал, что согласно ст. 16 ЖК РФ апартаменты не отнесены к жилым помещениям. При таких обстоятельствах, вне зависимости от того, что в предварительном договоре будущая недвижимая вещь названа как квартира, признать не завершенный строительством объект многоквартирным жилым домом и указанное в договоре имущество жилым помещением невозможно. Кредиторы, вложившие средства в приобретение будущих нежилых помещений площадью более 7 квадратных метров, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Следовательно, требования о передаче помещения подлежали рассмотрению как заявление о включении денежного требования в реестр. Также суд указал, что в настоящем случае отсутствуют отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом, несмотря на то, что предметом договора являются апартаменты, назначение помещения само по себе не является обстоятельством, безусловно исключающим возможность использования этого помещения только для личных и семейных нужд.

Нельзя забывать об особенностях налогообложения апартаментов. Согласно письму Минфина от 07.12.2020 N 03-05-04-01/106713 предусмотренные НК РФ преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы, пониженные налоговые ставки) применяются только в отношении жилых помещений и отдельных нежилых помещений (например, гаража). Апартаменты к ним не отнесены. Их налогообложение осуществляется в порядке, установленном для нежилых помещений по ставке 0,5% и 2%.

Таким образом, несмотря на активную застройку в настоящее время статус апартаментов законодательно не определен.

Законопроектом предлагается распространение жилищного законодательства на соответствующие правоотношения. К нему же по аналогии обращаются суды при разрешении споров, отдавая приоритет решениям общего собрания собственников МФК.

Учитывая, что многие вопросы по управлению общим имуществом в МФК с апартаментами законодательством не урегулированы, в том числе вопрос капитального ремонта, целесообразно определить их на общем собрании.

Лицам, планирующим использовать апартаменты, следует помнить, что общее имущество для них - это все здание, в том числе и та часть, где расположены офисы и торговые площади, что может сказаться на размере платы за его содержание.

Также следует учитывать размер налога и позицию налоговых органов при применении вычетов, если апартаменты планирует приобретать физическое лицо для проживания.

Отдельные риски - это инвестирование в строительство апартаментов. Несмотря на то что в тексте договора апартаменты могут быть названы квартирой, действие закона об участии в долевом строительстве к этим правоотношениям не применяется, хотя и планируется законопроектом.

Трудовой договор и трудовые отношения © 2015 - 2022. Все права защищены
↑