Все о трудовом праве

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Разделы:
Последние новости:

28.12.2021

Целью законопроекта является ликвидация внутренних противоречий, в Трудовом кодексе РФ, выявившихся в его правоприменительной практике, защита трудовых прав работников, а также содействие росту эффективности труда.

подробнее
25.12.2021

Законопроектом предлагается, путем внесения изменений в Закон о занятости, унифицировать подход к признанию занятыми граждан, обучающихся по очно-заочной форме обучениями, обеспечив единообразное толкование и практику применения законодательства о занятости.

подробнее
23.12.2021

Целью законопроекта является установить дополнительную возможность направления заявления гражданами РФ и гражданами государств-членов ЕАЭС о постановке на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)"

подробнее
Все статьи > Иные вопросы > Популярные схемы мошенников при продаже квартиры. Рассказываем, как обезопасить себя и сохранить деньги (Гладышева Е., Кучкаров А., Маннапов Р., Тархов А.)

Популярные схемы мошенников при продаже квартиры. Рассказываем, как обезопасить себя и сохранить деньги (Гладышева Е., Кучкаров А., Маннапов Р., Тархов А.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

Популярные схемы мошенников при продаже квартиры. Рассказываем, как обезопасить себя и сохранить деньги (Гладышева Е., Кучкаров А., Маннапов Р., Тархов А.)

Гладышева Елена, адвокат, партнер адвокатского бюро г. Москвы "РИ-консалтинг".

Кучкаров Андрей, помощник адвоката адвокатского бюро г. Москвы "РИ-консалтинг".

 

https://zen.yandex.ru/media/id/5f523c7dafc3c032d6661c0b/populiarnye-shemy-moshennikov-pri-prodaje-kvartiry-rasskazyvaem-kak-obezopasit-sebia-i-sohranit-dengi-610a6ecbb2cd2c40bf9d3bc7

 

Риски осуществления сделок с недвижимостью

 

Недвижимое имущество всегда было одним из самых привлекательных объектов инвестирования и наиболее желанным активом для приобретения любой семьи, особенно в крупных городах, где цены на жилье (как первичный, так и вторичный фонд) практически всегда неуклонно растут.

В качестве примера можно привести графики роста цен на недвижимое имущество в двух крупнейших городах РФ - Москве и Санкт-Петербурге - за период с I квартала 2015 по IV квартал 2020 года (по данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС)).

Однако приобретение недвижимого имущества всегда связано с риском как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, что требует тщательной проверки документов и юридического сопровождения сделки.

 

I. Риски приобретения первичной недвижимости

 

Основной риск приобретения недвижимости в новостройке связан с вероятностью банкротства застройщика или отсутствием у застройщика разрешительной документации на строительство соответствующего объекта.

Наличие (отсутствие) у застройщика признаков неплатежеспособности (банкротства) или наличие уже возбужденного дела о банкротстве можно проверить на сайте арбитражных судов (КАД Арбитр) или в одной из информационных систем (СПАРК, CASEBOOK и пр.). Там же можно проверить и наличие судебных дел, участником которых является конкретный застройщик. Наличие/отсутствие неисполненных денежных обязательств застройщика перед контрагентами можно отследить на сайте Федеральной службы судебных приставов в соответствующем сервисе (Банк данных исполнительных производств). Если с застройщика уже взыскана задолженность за неисполнение обязательств перед контрагентами, имеется большое количество судебных дел о взыскании задолженности или имеются неисполненные денежные обязательства перед контрагентами, стоит задуматься о риске приобретения недвижимого имущества у такого застройщика.

Необходимо отметить, что в случае банкротства застройщика и открытия в отношении его соответствующей процедуры (внешнего управления или конкурсного производства) участниками долевого строительства, которые могут предъявить требования о передаче жилых или нежилых помещений, а также машино-мест или о возврате денежных средств, уплаченных за приобретение недвижимости, могут быть только физические лица, заключившие договор с застройщиком до открытия соответствующей процедуры банкротства в отношении застройщика. Юридические лица в деле о банкротстве застройщика могут заявить только денежное требование в сумме, уплаченной по договору о передаче соответствующего объекта недвижимости.

При заключении договора долевого участия застройщик обязан ознакомить участника долевого строительства со всеми документами на строительство (документами, подтверждающими право аренды, субаренды или собственности на земельный участок, проектной декларацией, разрешением на строительство, заключением государственной экспертизы проектной декларации и инженерных изысканий и пр.).

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. С разрешительной, проектной документацией застройщика на строительство, а также бухгалтерской отчетностью и аудиторским заключением по результату проверки бухгалтерской отчетности застройщика можно ознакомиться на соответствующем ресурсе Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), в которой происходит опубликование всей необходимой документации, а также документов финансовой отчетности застройщика.

Указанный ресурс удобен тем, что в нем содержится полная информация о строительном объекте, генеральном подрядчике, застройщике, опубликован полный комплект проектной и разрешительной документации, бухгалтерской отчетности застройщика, фотоотчеты о ходе строительства объекта, динамика продаж, общее количество проданных объектов и иная полезная и необходимая для потенциальных покупателей информация.

 

II. Риски приобретения вторичной недвижимости

 

Риски заключения сделок по отчуждению/приобретению вторичной недвижимости могут заключаться в следующем.

1. Банкротство контрагента (покупателя или продавца) по сделке. Наличие возбужденного дела о банкротстве можно также проверить на сайте арбитражных судов (КАД Арбитр), в одной из информационных систем (СПАРК, CASEBOOK и пр.), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

При этом при проверке контрагента на наличие возбужденного дела о банкротстве рекомендуется заказать в Едином государственном реестре недвижимости выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будут указаны все предыдущие собственники объекта недвижимости. В этом есть необходимость для того, чтобы проверить наличие дела о банкротстве в отношении предыдущих собственников объекта недвижимости. Практика оспаривания цепочки сделок и возврата имущества в конкурсную массу банкрота довольно распространена в делах о банкротстве, в связи с чем рекомендуется проверить собственников приобретаемого объекта недвижимости за последние 3 - 4 года.

2. Наличие права собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости.

Следует отметить, что с 15 июля 2016 года были отменены свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. После указанной даты право собственности на объект недвижимости подтверждается только выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Помимо выписки, у продавца следует получить нотариально заверенное согласие супруга(и) или нотариально заверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака на момент заключения сделки.

3. Отсутствие полномочий у контрагента в случае, если договор подписывает не собственник.

В случае если сделка по приобретению/продаже объекта недвижимости от имени соответствующего лица заключается представителем по доверенности, необходимо проверить, действительна ли доверенность на момент заключения сделки. Для этого Федеральной нотариальной палатой России создан специальный сервис, в котором можно проверить действительность нотариальной доверенности.

Помимо проверки действительности доверенности, необходимо внимательно ознакомиться с текстом доверенности на наличие полномочий по продаже конкретного объекта, цене данного объекта (твердой или по усмотрению представителя), полномочий на подачу документов для государственной регистрации в регистрирующем органе (Росреестре).

В случае если контрагентом по сделке является юридическое лицо, необходимо также требовать нотариально удостоверенную доверенность на представителя. В случае если от имени юридического лица договор подписывает единоличный исполнительный орган, необходимо проверить его соответствие сведениям, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). К сожалению, в текущей судебной практике хоть и редко, но встречаются случаи, когда от имени юридического лица выступает лицо (представляющееся генеральным директором), которое на момент заключения сделки может таковым не являться.

4. Проверка дееспособности контрагента.

Для того чтобы удостовериться в дееспособности продавца или покупателя объекта недвижимости, стоит запросить справку о том, что соответствующее лицо не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Наиболее благоприятным способом заключения договора купли-продажи вторичного недвижимого имущества является удостоверение данного договора у нотариуса. В данном случае это удобно следующим.

1. Нотариус самостоятельно составит юридически верный договор и укажет все существенные условия сделки.

2. Нотариус самостоятельно проверит полномочия сторон или их представителей на момент заключения сделки, а также потребует представить необходимые подтверждающие документы (приказ и протокол о назначении генеральным директором, актуальную выписку из ЕГРН и пр.).

3. Нотариус в обязательном порядке потребует представить согласие супруга(и) контрагента на заключение сделки или составить заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

4. Нотариус запросит в Росреестре сведения об отсутствии записей об ограничении дееспособности контрагента по сделке.

В случае дополнительного согласования нотариус может оказать также и следующие услуги:

1. Направление договора купли-продажи для государственной регистрации в Росреестр в электронном виде. В данном случае не придется самостоятельно обращаться в Росреестр и контролировать ход регистрации. После государственной регистрации нотариус известит о готовности документов и выдаст сторонам экземпляры договоров с нотариально заверенными листами о государственной регистрации в Росреестре.

2. Некоторые нотариусы оказывают услуги осуществления расчетов по договору через депозитный счет нотариуса. В настоящее время это наиболее безопасный вариант расчетов, поскольку нотариус направляет документы для государственной регистрации сделки в Росреестре только после полной оплаты покупателем цены договора продавцу транзитом через депозитный счет нотариуса. В данном случае у покупателя всегда будет доказательство оплаты, а у продавца - доказательства получения полной цены договора.

 

Маннапов Руслан, юрист ЮФ "Ильяшев и Партнеры".

Еще один тип недвижимости, при покупке которой стоит хорошо подумать, взвесить все за и против, это унаследованная недвижимость. Зачастую люди сталкиваются с ситуацией, когда наследник шикарной квартиры срочно желает ее продать под разными предлогами. Спустя какое-то время после сделки может появиться еще один реальный наследник, который только что узнал о смерти наследодателя. Несмотря на, казалось бы, сформировавшуюся судебную практику в пользу добросовестного приобретателя, окончательное решения суда по такого рода спорам все же по-прежнему зависит от многих факторов.

Если вам все-таки случилось столкнуться с таким типом имущества, придерживайтесь следующего алгоритма:

1) не стоит приобретать подобное жилье, если еще не прошло хотя бы 1 года с момента регистрации права собственности за наследником;

2) ни в коем случае не соглашайтесь на заниженную стоимость в договоре;

3) включите в договор купли-продажи ряд заверений и гарантий со стороны продавца относительно унаследованного имущества, которые будут использованы в суде в вашу пользу (отсутствие иных наследников, законность вступления в наследство и т.п.);

4) дополнительной гарантией безопасности сделки может стать ее нотариальная форма;

5) в некоторых страховых компаниях можно застраховать титул собственника.

 

Тархов Александр, старший юрист ООО Юридическая компания "Центральный округ".

Описанные в данной статье мошеннические схемы являются наиболее распространенными, однако их количество этим не ограничивается. Поэтому перед подписанием договора необходимо как следует удостовериться в юридической чистоте и прозрачности истории приобретаемой недвижимости. Ведь так вышло, что недвижимость - одна самых дорогих и оттого наиболее подверженных риску сфер рынка.

Уже сама по себе покупка недвижимости и без различного рода афер нередко сопровождается наличием подводных камней, как тех, которые лежат на поверхности и которые можно легко отследить в ЕГРН (аресты, ограничения, обременения), так и совсем неочевидных, например порок предшествующей сделки (или сделок) с этой недвижимостью, который также может привести к ее утрате покупателем.

К сожалению, никакие проверки объекта недвижимости и контрагента (скоринг) не дают приобретателю стопроцентной гарантии безопасности, но проводить их необходимо, как минимум чтобы отсеять уж совсем очевидные факторы риска.

Реальность проведения сделок с недвижимостью такова, что потенциальному покупателю невозможно обойтись одним лишь банальным мониторингом сведений из ЕГРН. Часто доходит до исследования не только документов - оснований возникновения права собственности продавца (например, договора купли-продажи, на основании которого продавец стал собственником), но и чуть ли не документов - оснований "продавца продавца", что кажется несколько абсурдным. Именно поэтому рекомендуем не пренебрегать услугами юристов и адвокатов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Трудовой договор и трудовые отношения © 2015 - 2023. Все права защищены
↑