Текущий ремонт объекта аренды как обязанность арендатора (Белов В.)

Настоящая статья посвящена вопросам, связанным с неисполнением арендатором обязанности по проведению текущего ремонта в отношении объекта аренды, а также моделям поведения арендодателя в такой ситуации.

Обязанность по проведению текущего ремонта предусмотрена диспозитивной нормой права, закрепленной в пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) <1>, которая устанавливает, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Диспозитивность указанной нормы проявляется в том, что стороны при заключении договора аренды вправе самостоятельно определить, кто из субъектов обязательственных отношений будет осуществлять деятельность, связанную с проведением текущего ремонта. Между тем, учитывая, что арендодатель и арендатор, как правило, являются субъектами предпринимательской деятельности, вменение указанной обязанности арендодателю будет свидетельствовать об увеличении размера арендной платы, в связи с чем на практике указанная норма редко претерпевает изменения.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.

Необходимость и заинтересованность арендодателя в проведении арендатором текущего ремонта объекта аренды продиктованы тем, что договоры аренды относятся к разновидности возвратных обязательств, по которым должник обязан возвратить ранее полученный объект кредитору, поскольку предполагается, что по прекращении договора аренды арендодатель будет обладать возможностью продолжить эксплуатацию указанного имущества по его назначению.
Между тем на практике часто возникают ситуации, при которых арендатор не исполняет обязанности по проведению текущего ремонта в отношении объекта аренды, что нарушает интересы арендодателя. В связи с этим представляется актуальным в рамках настоящей статьи разобраться, какие виды моделей поведения могут быть реализованы арендодателем для защиты им собственного интереса.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в связи с непроведением арендатором текущего ремонта, как показывает судебная практика, возможно только в следующих случаях:
1) стороны по тексту договора аренды указали, что обязанность по проведению текущего ремонта является существенным условием договора (статья 432 ГК РФ);
2) стороны прямо по тексту договора закрепили право арендодателя на расторжение договора аренды в случае неосуществления арендатором текущего ремонта <2>.
--------------------------------
<2> Пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

В остальных случаях суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя по указанному основанию. Аналогичная позиция усматривается в следующем судебном деле: "...Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судом не дана оценка доводу истца о непроведении арендатором текущего ремонта арендованного здания, обязанность по проведению которого возложена на него подпунктом "г" п. 2.2 договора, что, по мнению арендодателя, является существенным нарушением договора, является несостоятельной в силу п. 5.2 договора и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, поскольку данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора..." <3>.
--------------------------------
<3> Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2004 N Ф09-1792/04-ГК по делу N А47-8510/03 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".

В случае если расторжение договора аренды невозможно или указанное соглашение уже утратило свою силу, существуют иные три возможные модели поведения арендодателя, благодаря которым он может тем или иным способом добиться получения объекта аренды, в отношении которого проведен текущий ремонт.

1. ПОНУЖДЕНИЕ АРЕНДАТОРА ОБ ИСПОЛНЕНИИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА В НАТУРЕ

Иск о понуждении исполнения обязательства в натуре предусмотрен статьей 12 ГК РФ. Несмотря на то обстоятельство, что суды крайне неохотно идут на удовлетворение такого рода требований, в судебной практике встречаются соответствующие судебные акты, удовлетворяющие требования арендодателя о понуждении арендатора к проведению текущего ремонта объекта аренды. Так, в одном из дел суд удовлетворил требование истца о понуждении выполнения ремонтных работ в отношении объекта договора аренды, поскольку ответчик не выполнял обязанности, предусмотренные статьей 616 ГК РФ. "...Истцом также заявлено требование об обязании ответчика в срок до 28 февраля 2016 года произвести ремонт арендуемого помещения - бассейна (NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 согласно экспликации к поэтажному плану Литер Б), расположенного на четвертом этаже гостиничного комплекса "Полярная звезда" по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, пр. Ленина, 24, согласно акту осмотра технического состояния помещений от 27 апреля 2015 года. ...27 апреля 2015 года при участии представителей истца и ответчика составлен акт осмотра технического состояния помещений, согласно которому выявлены следующие недостатки:
- ненадлежащее состояние сантехнического оборудования душевых, отсутствуют держатели душевых леек, в туалете отсутствует крышка от бачка унитаза, сиденье для унитаза, держатель для туалетной бумаги;
- трещина на стеклопакете входной двери в помещение бассейна;
- на дне бассейна частично отсутствует керамическое покрытие (мозаика);
- протечка стен и потолка технического этажа бассейна, осыпалась штукатурка, требуется косметический ремонт общей площади 30 кв. м.
... Истец выполнение указанных работ отрицает, акт об устранении недостатков сторонами не составлялся. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания необоснованным вывода суда первой инстанции о недоказанности ответчиком факта проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и устранения выявленных в акте осмотра недостатков. Следовательно, требования истца в части обязания ответчика произвести ремонт в арендуемом помещении правомерно удовлетворены судом первой инстанции..." <4>.
--------------------------------
<4> Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 N 04АП-7375/2015 по делу N А58-4169/2015 // Справочно-правовая система "Консультант Плюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".

2. ВЗЫСКАНИЕ СТОИМОСТИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА

Данная модель поведения арендодателя основывается на документальных доказательствах факта неисполнения арендатором обязанности по проведению текущего ремонта, а также подтверждении сметной стоимости расходов, которые будет вынужден понести арендодатель в будущем, чтобы выполнить текущий ремонт за арендатора. Таким образом, указанная модель поведения имеет схожую конструкцию с взысканием будущих убытков. Практическая реализация приведенной модели поведения находит свое подтверждение в следующем судебном деле. "...Как установлено судами и следует из материалов дела, банк с 1999 года по 06.03.2013 арендовал у общества нежилое помещение по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10. Сторонами заключались договоры аренды указанного нежилого помещения, подписывались акты приема-сдачи помещений. Последний договор аренды нежилого помещения стороны заключили 01.07.2012. Пунктом 2.2.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения и нести расходы по его содержанию. Договор аренды от 01.07.2012 расторгнут сторонами с 04.03.2013. Требование истца о производстве текущего ремонта ответчиком оставлено без удовлетворения. В акте приема-передачи от 06.03.2013 истец отразил состояние помещения, которое требует текущего ремонта, а ответчик со своей стороны считал, что необходимость в проведении такого ремонта отсутствует. Судами установлено, что в договоре аренды (пункты 2.2.4) стороны предусмотрели обязанность арендатора поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения. В связи с этим суды верно констатировали, что обязанность по поддержанию помещений в исправном состоянии и проведению текущего ремонта ответчиком должна была исполняться в течение всего периода владения и пользования спорными помещениями, составляющего более 10 лет. В рамках настоящего дела проведена оценка рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении общей площадью 257,80 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10, по состоянию на 30.04.2013. Согласно отчету N 18 общая стоимость ремонтных работ в указанном помещении составила 792 141 руб. Суд, установив, что арендатор после прекращения договора аренды возвратил арендодателю помещение в ненадлежащем состоянии, правомерно удовлетворил требование истца, взыскав с ответчика стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права общества..." <5>.
--------------------------------
<5> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
Также см.: Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".

3. ВЗЫСКАНИЕ РАСХОДОВ, ПОНЕСЕННЫХ АРЕНДОДАТЕЛЕМ В СВЯЗИ С ПРОВЕДЕННЫМ ТЕКУЩИМ РЕМОНТОМ

В отличие от приведенных ранее двух моделей поведения последняя отличается тем, что арендодатель обращается за взысканием реальных убытков, возникших у него в связи с неисполнением арендатором своей обязанности по проведению текущего ремонта. Иными словами, арендодатель лишь компенсирует уже понесенные им расходы в связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора. Удовлетворение такого рода требований подтверждается судебной практикой. "...Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, ООО "КАРДО консалтинг" (арендатор) арендовало у ООО "Бизнесуправление" (арендодатель) нежилые помещения по договору аренды N БЦ-0022/13 от 12 марта 2013 года, расположенные по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 619, общей площадью 1539,5 кв. м с целью использования их в качестве офисных помещений. В соответствии с актом приемки-передачи помещений от 12 марта 2013 года помещения были приняты ответчиком у истца, отвечали условиям договора аренды, находились в надлежащем состоянии, у ответчика отсутствовали какие-либо замечания к состоянию помещений (п. п. 2, 4 акта). Между тем при возвращении помещений ответчиком истцу в них были обнаружены недостатки, которые стороны указали в акте приемки-передачи б/н от 17 февраля 2014 года (наличие на напольном покрытии многочисленных кофейных пятен, многочисленные потертости ворса в местах расположения мебели (кресел), расхождения соединительного шва ковролина). Истец в обоснование заявленных по настоящему делу требований ссылался на то, что обнаруженные в помещениях после аренды недостатки не позволяли истцу сдать помещения в дальнейшем в аренду другим арендаторам, в связи с чем истец продолжал нести убытки. По этой причине истец был вынужден за свой счет, в порядке, предусмотренном договором аренды, провести в помещениях ремонт, направленный на устранение недостатков. С этой целью он заключил договор подряда N 20141867/10/П-31/02 от 1 апреля 2014 года с подрядной организацией ООО "Стройтех-5" и оплатил подрядные работы в сумме 1 181 068 руб. 96 коп. в соответствии со сметой подрядной организации (локальная смета, акт КС-2, справка КС-3, платежное поручение от 18.04.2014 N 68).
...В пункте 3.1.6 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан при прекращении срока действия договора вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа, перепланировок и неотделимых улучшений, свободное от персонала и имущества арендатора. В случае возврата арендатором помещения арендодателю с повреждениями, не относящимися к нормальному износу, причиненными помещению в результате виновных действий арендатора и требующими в связи с этим проведения косметического ремонта освобождаемого арендатором помещения, арендатор обязан либо провести косметический ремонт возвращаемого помещения за свой счет, силами согласованной с арендодателем организации, либо возместить арендодателю расходы на проведение указанного ремонта. Согласно пункту 3.1.7 договора аренды арендатор обязан был своевременно производить текущий ремонт помещения. Таким образом, обязанность ответчика по проведению текущего (в том числе косметического) ремонта, поддержанию арендованного помещения в исправном состоянии предусмотрена как законом, так и условиями заключенного сторонами договора аренды, в связи с чем является неправильным вывод суда апелляционной инстанции о необходимости доказывать истцу возникновение такой обязанности у ответчика (ст. 65 АПК РФ). Кроме того, выявленные недостатки, возникшие в процессе аренды помещений ответчиком, были зафиксированы обеими сторонами в акте сдачи помещений, которых на момент передачи ответчику помещений в аренду не имелось. При этом их наличие, как и непроведение текущего ремонта помещений, сам ответчик не отрицает. Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик нарушил свои обязанности по поддержанию помещений в исправном состоянии, выполнении за свой счет текущего ремонта и несения расходов на содержание помещений..." <6>.
--------------------------------
<6> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 N Ф05-1931/2015 по делу N А40-84958/14 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
Также см.: Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 N 305-ЭС15-7224 по делу N А40-84958/2014 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс"; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 N 08АП-14672/2015 по делу N А70-10103/2015 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".

Подытоживая, необходимо отметить, что потребность и заинтересованность в проведении текущего ремонта объекта договора аренды продиктована, прежде всего, сущностью аренды как возвратного обязательства, поскольку по договору аренды стороны изначально предполагают, что имущество передается арендатору на срочной возмездной основе с последующим возвращением арендодателю, который по расторжению договора аренды будет обладать возможностью использовать указанное имущество по назначению.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
3. Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
4. Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 N 305-ЭС15-7224 по делу N А40-84958/2014 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
5. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
6. Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2004 N Ф09-1792/04-ГК по делу N А47-8510/03 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
7. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 N Ф05-1931/2015 по делу N А40-84958/14 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
8. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 N 08АП-14672/2015 по делу N А70-10103/2015 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 N 04АП-7375/2015 по делу N А58-4169/2015 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс]. Компания "КонсультантПлюс".