Какие нарушения опасны в эксплуатации ТЦ (Зеленая У.)

Торговые центры давно стали неотъемлемой частью современной жизни человека в больших городах, в них можно и отдохнуть всей семьей, и совершить покупки всего необходимого: от продуктов питания до современной бытовой техники. Но, посещая крупные торговые центры, редко кто задумывается об их безопасности и эксплуатации по всем требованиям законодательства. 

Исполнение всех строительных норм при возведении торгового центра становится для застройщика непростой задачей. Как правило, требований, которые нужно соблюсти, очень много, а сроки строительства зачастую ограничены, поэтому строительные компании, а затем и компании, эксплуатирующие ТЦ, экономят на соблюдении всех установленных норм при строительстве и эксплуатации, что приводит к печальным последствиям. Примеры небезопасных ТЦ, в которых пострадали люди, у всех на слуху, а ценой нарушений требований законодательства становятся человеческие жизни.

Несмотря на проводимые проверки и полученные предписания на устранения нарушений, торговые центры в большинстве случаев продолжают функционировать и принимать посетителей. Основной причиной эксплуатации торгового центра с нарушениями является высокая прибыль, получаемая собственниками ТЦ, арендодателями и предпринимателями.

Большой процент нарушений требований законодательства при эксплуатации ТЦ приходится:

- на нарушения пожарной безопасности;

- нарушение технических требований эксплуатации торгового центра;

- экономию на строительных материалах, средствах оповещения и работе инженерных систем.

Зачастую при проведении проверки надзорными органами выдается предписание на устранение нарушений в определенный срок, при невыполнении требований предписания собственника могут привлечь к ответственности за нарушение законодательства, при этом, если предписание не будет исполнено, деятельность торгового центра могут прекратить до устранения выявленных нарушений.

Вместе с тем важно отметить, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством РФ несут:

- собственники недвижимого имущества;

- лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;

- лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

- должностные лица в пределах их компетенции.

Вышеуказанные лица, граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством РФ.

Рассмотрим несколько примеров судебных дел, связанных с нарушениями при эксплуатации ТЦ, например решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.03.2022 по делу N А45-25943/2021 "О признании недействительным предписания об устранении нарушений обязательных требований пожарной безопасности". Заявитель считает, что предписание основано на ошибочном определении ответственного за выявленные нарушения лица, поскольку "О." является управляющей организацией в части общего имущества собственников помещений в здании, тогда как нарушения выявлены непосредственно в помещениях, находящихся в собственности индивидуальных предпринимателей, в которые заявитель доступа не имеет без согласования с собственниками и потому не может устранить вменяемые нарушения.

Проверка проводилась в рамках федерального государственного пожарного надзора в связи с наступлением срока исполнения предписания надзорного органа об устранении выявленных нарушений обязательных требований. Надзорный орган выдал заявителю предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара. В предписании указывалось 76 видов нарушений, которые предлагалось устранить в установленный срок. Срок устранения нарушений был продлен надзорным органом.

Как указывает заявитель, установленные в предписании нарушения частично имели отношение к общему имуществу, которое обслуживается заявителем, в связи с чем заявителем были проведены мероприятия по устранению нарушений, о чем было сообщено надзорному органу письмом. К письму были приложены сертификаты, фотоотчеты, счета-фактуры и прочие документы. В отношении 12 нарушений было сообщено, что для устранения необходимы значительные финансовые затраты, а в отношении остальных 50 нарушений сообщено, что нарушения допущены собственниками помещений на территории, которая находится в их собственности, доступ к которой заявитель не имеет, и, соответственно, он не имеет возможности их устранить.

Надзорным органом осуществлена выездная внеплановая проверка с целью проверки исполнения предписания. По результатам проверки составлен акт внеплановой выездной проверки и вынесено решение в форме предписания об устранении нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара. По мнению заявителя, требования надзорного органа об устранении нарушений, указанных в предписании, адресованы ненадлежащему лицу, которое не имеет возможности их устранить. Указанные нарушения имеют капитальный характер, которые может устранить только собственник, а организационные меры по устранению нарушений, допущенных собственниками, заявителем выполнены, в связи с чем "О." обратилось в суд с заявлением.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что нарушения и их причины должны были и могли быть выявлены ранее и должны были быть устранены "О." с учетом возложенных на него обязательств по договору с собственниками. Однако меры к выявлению причин нарушений и устранению таких нарушений приняты только после выдачи оспариваемого предписания и на стадии судебного разбирательства по делу. Суд принял решение, что оспариваемое предписание соответствует требованиям законодательства, не нарушает права и законные интересы заявителя, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Выдача предписаний и привлечение к ответственности не единственный способ воздействия на собственников или арендаторов торговых центров, запрет эксплуатации также используется контролирующими органами. Однако не всегда это становится действенным способом устранения ненадлежащей эксплуатации ТЦ. Например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2019 N 83-КГ18-18, в ходе рассмотрения которого было выдвинуто требование о запрете эксплуатировать здание и пристройку к зданию до регистрации права собственности, об обязании получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, устранить нарушения требований закона о пожарной безопасности. В результате проверки установлено, что разрешение на строительство пристройки к зданию в установленном порядке не выдавалось. Дело направлено на новое рассмотрение, так как судами не учтено, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является основанием для приостановления или запрета эксплуатации здания, не проверено, утрачена ли возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию двух объектов недвижимости, отдельно зарегистрированных в ЕГРН.

При проведении проверок контролирующими органами требования законодательства в части эксплуатации торговых центров должны соблюдаться не только лицами, которых проверяют, но и самими контролирующими органами. Это связано с тем, что несоблюдение требований законодательства РФ со стороны контролирующих органов могут привести к незаконности принятого контролирующим органом решения. Например, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.10.2014 по делу N А08-5222/2013 "О признании незаконным предписания уполномоченного органа". Уполномоченный орган обязал общество устранить нарушения требований пожарной безопасности, провести мероприятия по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и предотвращению угрозы возникновения пожара. Требование удовлетворено, поскольку при проведении проверки уполномоченным органом были допущены грубые нарушения, которые повлекли незаконность оспариваемого предписания.

Вместе с тем собственники помещений считают, что выданное предписание на приостановление деятельности является основанием для взыскания упущенной выгоды, что является ошибочным мнением предпринимателей. Для примера приведем Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.02.2022 N Ф09-10596/21 по делу N А07-8376/2020 "О взыскании упущенной выгоды". Владелец магазина полагал, что убытки в виде упущенной выгоды (чистой прибыли за время простоя магазина) возникли в связи с неправомерными действиями органа пожарного надзора и вынесением незаконного постановления суда, в связи с чем и обратился в суд с исковыми требованиями. В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо было доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность заключить договор в обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы. В удовлетворении требования отказано, поскольку именно вследствие выявления в действиях арендодателя нарушений эксплуатации нежилых помещений судом была приостановлена деятельность комплекса зданий, принадлежащих предпринимателю, никаких решений в отношении владельца магазина (арендатора помещений) ни административным органом, ни судом не принималось.

Независимо от причин судебных разбирательств важно понимать, что строительство и эксплуатация торгового центра в соответствии с установленными законодательством требованиями позволяют избежать не только предписания со стороны контролирующих органов, но и плачевных последствий, связанных с чрезвычайными ситуациями в ТЦ.