Все о трудовом праве
  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-46-28
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 336-43-00

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Разделы:
Последние новости:

30.11.2021

В связи с растущей потребностью более полного регулирования отношений с участием граждан-потребителей законопроектом предлагается дополнить перечень информации о товаре, которая реализуется продавцом дистанционным способом, информацией о государственном регистрационном номере записи о создании юридического лица (основном государственном регистрационном номере записи о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя).

подробнее
15.11.2021

Законопроектом предусматривается, что при заключении регионального соглашения его действие будет распространяться на всех работодателей, осуществляющих деятельность на территории соответствующего субъекта РФ, по аналогии с отраслевым соглашением, заключенным на федеральном уровне, которое распространяет свое действие на всех работодателей, не направивших в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере труда, отказ присоединиться к такому соглашению, независимо от того, являются ли они членами объединения работодателей.

подробнее
14.10.2021

В настоящее время индексация пенсий работающим пенсионерам не производится. Законопроектом предлагается отменить существующий с 1 января 2016 г. порядок и вернуться к индексации пенсий для работающих пенсионеров с 2022 г. Данная мера позволит пресечь многочисленные нарушения трудового и пенсионного законодательства.

подробнее
Все статьи > Иные вопросы > Почему необходимо проверять покупаемую недвижимость на риск быть оспоренной в банкротстве (Головкин С.)

Почему необходимо проверять покупаемую недвижимость на риск быть оспоренной в банкротстве (Головкин С.)

Дата размещения статьи: 23.11.2021

Почему необходимо проверять покупаемую недвижимость на риск быть оспоренной в банкротстве (Головкин С.)

В наши дни процедура банкротства не является таким уж редким явлением. Абсолютное большинство людей в преддверии банкротства или же при наступившей или наступающей ситуации неоплаты долгов пытаются в кратчайший срок избавиться от активов, к которым также относится недвижимость. Наиболее изобретательные делают это через цепочку сделок. Например, сначала оформляется дарение на родственника, а потом от его лица происходит продажа. Чем же рискует покупатель, приобретая данный объект недвижимости? Все зависит от того, по каким основаниям будет возможно оспорена сделка. При самом неблагоприятном исходе спора у приобретателя заберут недвижимость и он встанет в реестр вместе с другими кредиторами в деле о банкротстве. В случае если же оформление перехода права произойдет через дарение, то возможен вариант, что покупатель не попадет в реестр и вообще теряет право требовать что-либо по договору. К сожалению, такие случаи не редкость.

Очень многое зависит от того, насколько настойчивы будут кредиторы и арбитражный управляющий в банкротном процессе. Управляющий обязан проверить все сделки на предмет подозрительности, которые были за три года до принятия заявления о банкротстве. Кредиторы в деле о банкротстве также имеют возможность влиять на процесс, самостоятельно оспаривая сделку или же обжалуя действия управляющего.

Важно понимать, что на банкротство подают не только должники, которые хотят избавиться от долгов, но также могут заявить и кредиторы, которые теоретически могут предположить, что есть выведенное имущество. В моей практике достаточно часто встречаются такие дела, где я принимал участие как в статусе управляющего, так и в качестве юриста. Инициирование банкротства со стороны кредиторов - это довольно действенный аргумент, и в случае оспаривания сделки недвижимость возвращается в конкурсную массу, а кредитор получает истребуемую задолженность или ее часть из ее реализации. Может произойти так, что оспариваемая недвижимость являлась единственным жильем должника. В этом случае данная сделка не должна оспариваться ввиду указаний Постановления Пленума ВС РФ N 48 (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан"), но если это произошло, то жилье остается у должника. Есть исключения, с 2012 года Министерство юстиции РФ активно разрабатывает законопроект, который предусматривает возможность обращения взыскания на единственное жилье. На данный момент суды активно стали применять судебную практику об обращении взыскания на единственное жилье. В соответствии с этим подходом предоставляется замещающее жилое помещение взамен предыдущего в том районе, где оно находилось.

Если квартира возвращается продавцу, покупателю при таком раскладе дел остается только надеяться на порядочность продавца, в противном случае квартира остается у продавца, а покупатель встает в реестр, разумеется, если не пропустит срок.

Что делать при покупке квартиры, каким образом максимально исключить такую ситуацию и что делать, если это произошло? Исключить какое-либо дарение, стоимость жилья должна соответствовать рыночной. Продажа должна быть публичной, то есть объявления о продаже размещены на публичных профильных порталах, сайтах, иных информационных источниках. По выписке о переходе прав ЕГРН возможно проследить, были ли продажи данного объекта за короткий период. Посмотреть продавца на наличие исполнительных производств, спора о банкротстве. Также посмотреть ту же информацию по супруге, супругу. Убедиться, в какой период времени данное жилье приобреталось, имеет ли какие-либо права на жилище второй супруг. В случае если второй супруг также имеет отношение к недвижимости, то проверить всю ту же информацию, как и по продавцу. Все справки, прочие выписки, скриншоты с сайтов, где вы находили информацию по продавцам и объекту, доказательства оплаты денежных средств, возможную переписку с продавцом хранить. Скриншоты и фотографии сайта должны быть информативны, отражать информацию, с какого сайта он сделаны и очень важно, в какой период времени, также так, чтобы по ним можно было четко идентифицировать объект продажи. Желательно отразить в них URL страницы, на которой расположена та или иная информация. Тем самым покупатель позиционирует себя как добросовестного и осмотрительного приобретателя жилья.

Условия, прописанные в договоре, например, что продавец гарантирует или заверяет о том факте, что не находится в банкротстве и т.д., абсолютно бесполезны. Они не несут в себе никакой пользы, кроме как психологически воздействовать на продавца. Теоретически, если должник указал заранее недостоверную информацию, чем причинил ущерб кредитору, при грамотной защите, возможно, это будет являться основанием для неприменения в отношении должника статьи 213.28 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" об освобождении от обязательств, что означает, что долг перед покупателем списан не будет в отношении определенного кредитора. В моей практике были случаи, когда задолженность должника не списывалась по банковской задолженности, когда должник предоставлял о себе неверную информацию при оформлении кредита. Умолчал об имеющихся кредитах в иных банках, исказил информацию о доходах в сторону уменьшения.

Я бы порекомендовал оставить следы реального перевода денежных средств. Не просто расписку в их получении, а например перевод с карты на карту или на определенный счет продавца с карты покупателя. Также позаботиться о природе возникновения денежных средств, за которые покупается объект. Потому как может возникнуть вопрос о реальности оплаты покупки и факта наличия денежных средств покупателя. В спорах о банкротстве применяется повышенный стандарт доказывания и одной расписки будет мало. Недобросовестные должники оформляют договор купли-продажи на скорую руку с аффилированным лицом, например, а в доказательство оплаты часто представляют в суд расписку. По факту можно легко убедиться, что человек, например, который приобрел спорное жилье, имеет много кредитов, возможно, с просрочкой оплаты или, например, не имел и не имеет никакого дохода, имеет исполнительное производство и просуженную задолженность в отношении его, иными доказательствами происхождения денежных средств не располагает. Соответственно, встает вопрос о реальности сделки и реальной возможности покупки.

Если же сделка оспаривается по неравноценности, необходимо указать, что стоимость жилья соответствовала рыночной. Возможно, понадобится оценка, экспертиза. Причем оценку и экспертизу необходимо делать на момент продажи. Оцениваться объект должен в период совершения сделки, потому как стоимость может отличаться существенно. Возьмем для сравнения стоимость жилья за июль 2020 года и в настоящий момент. Она существенно будет отличаться. Возможно, рядом построили метро, детский сад, школу, все это также может влиять на стоимость жилья. В случае если не согласны с представленной экспертизой в суде, готовьте рецензию на нее. Важно указать, что если и есть расхождения с рыночной стоимостью, то они несущественны и это нормально для делового оборота. Можно также указать, что необходим был, например, ремонт, квартира требовала вложений, возможно, имелись задолженности и т.д. Тем не менее, не стоит забывать, что все факты и обстоятельства, на которых сторона по делу обосновывает свои доводы и возражения, она должна доказать.

В случае если сделка оспаривается по основаниям, что сделка была направлена на то, чтобы причинить вред кредиторам или по иным основаниям, то здесь важно указывать на публичность отношений. Максимально раскрыть, каким образом проверялась информация по продавцу и объекту недвижимости. Также советы по реальности оплаты, которые были прописаны выше в статье: в том числе, подтверждать реальность оплаты, природу возникновения денежных средств. Указать и фактически обосновать, что покупатель не только зарегистрировал квартиру на себя, но и фактически владеет данной недвижимостью. Показать переписку с покупателем и т.д.

Трудовой договор и трудовые отношения © 2015 - 2021. Все права защищены
↑